Egy kakukktojás cikk az oldalon, mert nem külföldi értékesítésről szól, hanem arról, hogy milyen folyamata van egy önkormányzati üzlethelyiség bérlésének Budapesten. A cikket egy korábbi blogomban közöltem, ahonnan most töröltem, de szeretném, ha megmaradna valahol, ahol még hasznos lehet másoknak.
Budapesten minden önkormányzatnak van valamennyi saját üzlethelyisége, amit bérbe ad. A bérbeadás folyamata többnyire hasonló, de van, ahol kicsit egyszerűbb, van ahol nehezebb. Általában elmondható, hogy a “senkinek sem kellő” ingatlanok könnyebben és soron kívül is kibérelhetőek, míg a népszerűbb ingatlanokat megpályáztatják. Nagyon sok pince vagy udvari helyiség van szabadon, ezek ideálisak lehetnek műhelyeknek, vagy workshop helyszínnek.
Viszonylag köztudott, hogy az önkormányzati ingatlanoknak a piacon lévő társaiknál kedvezőbb a bérleti díja. A kerületek többségében online is elérhető az önkormányzatok tulajdonában lévő éppen szabad üzlethelyiségek listája. Van ahol közvetlenül az önkormányzat weboldalán, van ahol az ingatlankezelő weboldalán található meg a lista.
Most az Erzsébetvárosi bérlési folyamatot írom le, mivel ezzel van személyes tapasztalatom (két önkormányzati üzletem is volt már). A legtöbb kicsi és utcai üzlethelyiség már sajnos elkelt (én voltam talán az utolsó, aki nagyon olcsón bérelt nagyon jó helyen lévő utcai üzletet), de sok üres pince és udvari helyiség van, illetve még mindig ki lehet fogni pár kis üzletet itt-ott.
Az üzlethelyiség bérlés folyamata
Az önkormányzati ingatlankezelő weboldalán elérhető a szabad üzlethelyiségek listája, a címe, az ingatlan mérete, és az elhelyezkedése (pl utcai, udvari vagy alagsori). Ki kell választani a listából, hogy melyik helyiségek iránt érdeklődünk, majd első lépésben be kell adni egy helyiségmegtekintési kérelmet külön-külön minden helyiségre az ingatlankezelőnél (ennek a nyomtatványa letölthető a weboldalukról).
Pár nappal később megtekintési időpont miatt felhívják az érdeklődőt és egyeztetnek, hogy mikor lehet a kiválasztott ingatlant megtekinteni.
A megtekintéskor jön a “kulcsos ember”, beenged a helyiségbe, elmondja hogy mit kell tudni az ingatlanról (pl, hogy le van szerelve a villanyóra, vagy hogy mondjuk nincs közös költség), de nagyon másban nem tud segíteni, egyetlen érdekes információ még amit érdemes megkérdezni, hogy hány megtekintő volt akkoriban az ingatlanra, mert ez esetleg előre jelezheti a későbbi érdeklődést.
Ezután a kívánt helyiségekre pályázat kezdeményezésére való nyomtatványt kell beadni (szintúgy letölthető fenti helyekről). Elméletileg a helyi szabályozás szerint pályáztatás nélkül is bérbe lehet venni üzlethelyiségeket, amennyiben az adott üzletre több pályázatot is kiírtak már, de nem akadt korábban érdeklődő. Ez ügyben érdemes a nyakukra járni, mert a pályázat nagyon drága és lassú, és senkinek nem kellő udvari helyiséget ki lehet kicsikarni belőlük pályázat nélkül is.
Utána jön a neheze, ugyanis várni kell, amíg nem szólnak. Általában sokat, ugyanis az önkormányzat csak akkor ír ki helyiség-bérbeadási pályázatot, ha több ingatlanra is érdeklődő van, és csak olyan ingatlanokra, amikre többen is jelentkeztek már. Elég rossz hír azoknak, akik közeli pályáztatás után kezdenének bele, hogy két pályáztatás között akár egy év is eltelhet.
Ha viszont kiírják a pályázatokat, akkor telefonálnak (vagyis nem kell folyamatosan nyomon követni, hogy mikor lesz pályázat), és be kell menni az ingatlankezelőhöz és nettó 50 000 Ft-os áron meg kell venni a pályázati anyagot. Üzletenként, cégenként. Fontos, hogy a pályázati anyagot is annak kell megvenni aki pályázni fog, ugyanis csak az indulhat az adott üzlethelyiség pályázatán, aki megvette annak a pályázati anyagát (ez az összeg amúgy még öt éve is csak 5 000 Ft volt, nagyon elszállt az ára ennek is).
Pályázat
A pályázati csomag áttanulmányozása után lehet dönteni, hogy indul-e valaki magán a pályázaton, ami kb úgy zajlik, mint minden hasonló, vagyis rengeteg igazolást, és nyilatkozatot kell csatolni. Kell hiteles cégkivonat, eredeti aláírási címpéldány, NAV-os adóigazolás, önkormányzati adóigazolás (akkor is ha nincs dolga a cégnek az adott önkormányzattal), nyilatkozat csődeljárásról, nyilatkozat hogy nincs az önkormányzattal szemben ingatlanhoz kapcsolódó tartozás, illetve kell egy hiteles banki igazolás, hogy a pályázati biztosítékot befizette az ember az ingatlankezelő bankszámlájára, ugyanis a pályázat részeként kb 3 havi az adott üzletre vonatkozó minimális bérleti díjnak megfelelő összeget be kell fizetni biztosítékként, ami a pályázat nyertesének a kauciójába majd beleszámít, a többiek meg visszakapják. Persze az összes igazolásét fizetni kell. A minimális bérleti díjat kerületi határozat szabályozza, ha évek óta nincs jelentkező megpályáztatott ingatlanra, akkor lefele is el lehet térni tőle, egyébként általában csak magasabb összegért lehet az ingatlanokat bérelni. Mellékelni kell még egy ajánlati lapot is, amin a megajánlott bérleti díj van, és nagyrészt ez alapján kerül ki az ingatlanpályázat nyertese.
A pályázat elbírálásakor a bizottság figyelembe veszi, hogy mi az ajánlott bérleti díj, kerületi székhellyel rendelkező-e a társaság, illetve hogy milyen tevékenységre kívánja a leendő bérlő az ingatlant használni. Bizonyos tevékenységek előnyt élveznek, más tevékenységek, mint pl a vendéglátás ki vannak zárva az újonnan kötött önkormányzati szerződésekkor.
Fontos az is, hogy a pályázó cégként vagy magánszemélyként adja be a pályázatot, mert a nyertes pályázó csak a beadott formában köthet szerződést, vagyis aki magánszemélyként pályázik mert még nem rendelkezik céggel az csak magánszemélyként kötheti meg a szerződést is.
Figyelni kell rá, hogy míg az ingatlankezelő ügyintézői elnézőbbek a pályázati feltételek hiányos teljesítésével szemben és olyan pályázatot is lehet hogy befogadnak, ami nem felel meg az összes feltételnek, a 7. kerületben a Pénzügyi Bizottság a pályázatok elbírálásakor – teljesen jogosan – kizárja azokat.
Elbírálás
Mint korábban írtam, az elbíráláskor csak a hiánytalanul beadott pályázatok versenyeznek, és a legfontosabb paraméter az ajánlott bérleti díj. A legmagasabb bérleti díjat ajánló nyer, de lehetnek kivételek is, ha úgy találja a bizottság, hogy nem életszerű, hogy az adott tevékenység hosszú távon is életképes lesz, és erről néha hosszabb vitákat is tartanak a bizottsági ülésen (mivel a bizottsági ülések jegyzőkönyvei nyilvánosan letölthetőek, így el lehet olvasni, hogy pontosan milyen problémák merülnek fel néha egy-egy pályázóval kapcsolatban). Ezen viták miatt néha hetekig döntésképtelen a bizottság, így aztán húzódik a döntés, és ez kellemetlenül érintheti a pályázókat, mert a döntés időpontja+10 napig az ingatlankezelőnél marad a befizetett pályázati biztosíték, ami általában több százezert Forintra is rúghat.
Ha döntött a bizottság, akkor az összes pályázót írásban kiértesítik, ami lassan megy, akár 2-3 hét is eltelhet a döntéstől számolva míg megérkezik a határozat. Viszont az önkormányzat weboldalára már általában jóval korábban felkerül, így utána lehet nézni és egyből elkezdeni a teendőket attól függően, hogy nyert-e valaki vagy sem.
Ha a nyertesek elállnak a szerződéskötésről, akkor a második helyezett köthet szerződést, viszont így a korábbi nyertes elveszíti a pályázati biztosítékként befizetett összeget. Mivel elképzelhető – bár nem hiszem hogy gyakori – hogy valaki visszalép, így akár az első elutasító határozat után is alakulhat úgy, hogy mégis mi bérelhetjük ki az ingatlant.
Szerződéskötés
A nyertes pályázónak 45 napja van a határozat kézhezvétele után, hogy szerződést kössön. A szerződéskötés előtt (ha van, akkor) még be kell fizetni az ajánlati összeg és a minimális bérleti díj különbözetét 3 hónapra tekintve (vagyis ki kell egészíteni, hogy meglegyen a 3 havi kaució). Ha ez is meg van, akkor be kell menni az ingatlankezelőhöz, aláírni az előkészített szerződést, majd várni újabb pár napot, hogy aláírják azokat. Ez eltarthat pár napot, de amikor az önkormányzat oldaláról is aláírták a papírokat, akkor be kell ballagni ismét az ingatlankezelőhöz, és elvinni a szerződést közjegyzőhöz, ahol kiköltözési nyilatkozatot kell tenni (ennek a költsége is a bérlőt terheli). Aztán fogni a kapott közjegyzői nyilatkozatot, és ismét visszamenni az ingatlankezelőhöz és leadni azt, majd egyeztetni a birtokbavételt időpontjáról. Ez már gyorsan megy, akár aznap sort lehet keríteni rá. A birtokbavétel időpontjától ketyeg a bérleti díj.
Nagyjából így zajlik az önkormányzati üzlethelyiség bérlése Erzsébetvárosban, persze adott esetben némi eltérés lehetséges, illetve később az egész folyamat változhat.
Helyiség keresése esetén az összes lehetséges kerület ingatlankezelőjéhez érdemes személyesen is bemenni.
…..
